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美国房产进入繁荣期 揭秘美国如何调控楼市

发布时间:2016/11/7 16:26:40作者:联鸿移民
摘要:现在越来越多的中国人在美国置业,有房产商表示,美国的50万到700万美元的房产,很多由中国人购买,而且很多是一次性现金付清。因为对中国富人来说,投资美国是有吸引力的,不仅仅是资产的重新布局,加上美国房地产稳定健全的机制,让投资有安全保障。

现在越来越多的中国人在美国置业,有房产商表示,美国的50万到700万美元的房产,很多由中国人购买,而且很多是一次性现金付清。因为对中国富人来说,投资美国是有吸引力的,不仅仅是资产的重新布局,加上美国房地产稳定健全的机制,让投资有安全保障。

在居民住房领域,美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。帮助低收入的美国家庭走出债务困境,渡过难关,开发真正有需要的市场源头,扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心。

房地产业是国民经济的重要部分,同时也是国家稳定、社会公平的试金石。美国的房地产市场主要依据市场规律运行,市场化程度很高,相关环节基本由市场供求操纵。政府除依靠利率、税收调控市场外,并不直接干预。

纵观美国近五十年的房地产市场,其住宅价格除周期性波动外,一直比较平稳。几次大的波动出现在7080年代和进入新世纪后的首个10年,但每次跌涨大致相当。换句话说,美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中,市场规律作用明显。

利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加,地产开发商的利润空间随即受到挤压;同时,美国有50个州开征房产税,税率一般为1%3%,住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。与中国不同,在美国买房需要事先声明房屋用途,因为“住”和“租”二者的贷款利率不同(对于买卖双方而言,任何违规行为后果都十分严重);针对房屋购买和出售时的差价,征收房地产增值税;同时实行退税政策,鼓励开发商建设廉价房,为低收入者提供住房。

以美国在2008年经济危机中的表现为例:20092月,奥巴马政府出台了 一项高达730亿美元的房地产市场救助计划,目的是避免900万房主的房屋被拍卖。同时,政府还特别为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元的救助资 金,用来激活房产购买和贷款。此外,政府配套出台了一系列政策性调整,用以包括保护消费者、减少银行高管薪资、提升银行准备金、扩大对影子银行体系以及金融衍生物的管理、增加美联储权利等。

该计划主要力图达到四方面内容:一、提高美国家庭的“清偿力”。放宽按揭贷款再融资限制,帮助信用好的房主获得“再融资”便利,减少大部分家庭的月供支出;二、鼓励房贷机构减“月供”,保障普通家庭稳定。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的比例,尽量使按期缴纳适当月供的家庭不至失去房屋,提供债务重组机会,降低家庭月供支出,同时防止投机者利用政府救助牟利;三、支持房利美和房地美,通过维持较低按揭利率水平,鼓励中产阶级家庭继续购房,提振市场信心;四、将那些信誉差的房屋购买者、地产贷款商和趁势牟利的投资人排除在计划之外。

可以看出,帮助低收入的美国家庭走出债务困境,渡过难关,开发真正有需要的市场源头,扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心,事实证明此举确实行之有效。经过一系列努力,美国房地产市场逐渐稳定回暖,到2012年终于露出曙光,开始复苏。时至今日,美国房地产市场信心重振,已成为中国投资人的重要目的地。

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