主持：大家好，今天我们很高兴请到联鸿移民总裁邹丽娟女士接受我们的采访，和我们分享有关如何辨别美国EB-5投资移民中的陷阱以及如何做EB-5项目尽职调查的经验。邹总,先和我们的网友打声招呼吧。
邹总：各位网友大家好，非常高兴今天来到主持和大家分享如何辨别美国EB-5投资移民中的陷阱以及如何做EB-5项目尽职调查的经验。
1、主持:首先，恭喜联鸿移民首席代理的洛杉矶万豪酒店项目客户开业3个月获分红10240美元，如此高额的回报在EB-5投资移民业界可算是前所未有的。当初您为什么会选择推出这么一个项目？
联鸿移民总裁邹丽娟：洛杉矶万豪酒店项目作为国内首推的第一个美国投资移民酒店类项目，此项目当时一经推出即引来业界效仿。为了对每一个投资人负责，我亲自到美国对洛杉矶活力城进行实地考察。它地处黄金地段，位于洛杉矶的活力洛城，是全世界最有名的娱乐中心，国际会议中心和体育比赛中心。因为格莱美颁奖地在这里，NBA湖人队比赛场地在这里，若基亚剧院也在这里，更有洛杉矶国际会议中心，综合价值高。
万豪酒店项目的移民基金管理公司美国生活公司在移民局的资历最老，并且没有任何的不良记录。策划此项目的是最权威的律师Lincoln，是EB5法律起草人。该项目是股权型投资，共招了约３５０个投资移民客户。 而且８０％以上资金是ＥＢ５·但是该项目成为了ＥＢ５行业的又一个标杆项目。
我们所有收到第一季度分红的投资人纷纷给我发微信打电话，感谢我给他们家庭推荐了这么好的项目，许多客户都激动不已，没想到该项目有移民型变成了投资型，绿卡成为附带。我很感动很欣慰也很自豪，非常感谢广大投资人对我的信赖及对联鸿移民的大力支持，同时，洛杉矶万豪酒店项目也成为了业界的旗杆项目。
2、主持：联鸿移民是国内第一家引入美国投资移民项目的，从2004年到现在可谓是经验非常丰富，也曾推出过多个旗杆项目，从加州的杏仁农场到最近的洛杉矶万豪酒店项目，推出的近50个项目无一失败，为什么每一个项目都如此成功？这其中有什么经验和诀窍和我们分享？又有什么EB-5陷阱的辨别经验要告诉大家？
联鸿移民邹丽娟:我们从2004年到现在成功推过约五十个项目，也创造了多个第一， 可以说中国第一个最成功的ＥＢ５项目在我们公司，是２００４年推出的杏仁农场，除了正式绿卡更有客户获得双倍的回报，之后以成功推介过葡萄园、纽约州立医院项目、西雅图万豪酒店项目、写字楼项目到最近的洛杉矶万豪酒店项目等等，投资结构有股权和借贷项目，都很顺利，所有客户都成功获I-829正式绿卡和稳健回报。
对我们来说，首要的不是找一个好的项目，而是首先找一个好的EB-5移民基金管理公司。谁来管理我客户的50万美元，我们首先调查该移民基金管理公司的信用和经验等，有没有犯罪记录、破产记录、巨额债务以及有没有EB-5的项目管理经验，一间移民公司没有信用，说项目多好都是空话，移民基金管理公司将投资移民的客户的钱挪用了，绿卡和资金都会泡汤。纵观市面上所有出事的项目无一不是发生在移民基金公司身上，像芝加哥会议中心就是美籍印度人的移民基金管理公司和总裁有欺骗行为所导致的。
另外，一个好的律师也非常重要的，因为好的律师按照EB5的法律来策划这个项目，让这个项目能够直接或间接产生10个就业。你投资50万美元以后，项目就业分析报告决定你的移民是否可以顺利获批，所以如果移民律师没有专业的EB-5操作经验，项目的就业指数达不到移民局的要求，移民申请也就不能获批。
我们聘请的是最权威的EB-5法律起草人，lincoln stone大律师，十年前我们开始推介EB-5投资移民时，几乎没有什么华人律师涉足EB-5，最近一两年一大批华裔律师来国内招揽EB-5生意，他们不一定是EB-5律师，不一定懂EB-5，也不一定有专业实际操作EB-5的经验，作为投资人要谨慎选择。
我本人在国外读的工商管理硕士，首先能读懂国外所有商业移民的法律和移民申请要求，能够与美国律师和项目方直接交流，并且有在西方社会生活7年以上的经验，不需要依赖其他机构介绍项目，直接跟移民行业最主流的人士沟通，严格把关，确保投资者资金安全，绿卡万无一失。遇到棘手的客户文件， 我会亲自把关处理。
3、主持：如此说来，作为专业的移民中介把项目推到市场上，只是最后一步，前面需要做非常多综合性工作，那么你们前期是怎样分析项目？又是怎样做好尽职调查？
联鸿移民邹丽娟：没有错，一个负责任的诚信的专业的中介会这样做。我们首先是跟着法律走，而且这个法律方面的东西是非常复杂的，因为美国投资移民是一种积极性的投资，因为50万美元必须要投在具体的项目里面，这涉及到很多方面，很多机构，不是一个单体的事情，所以我们要做全方位的调查，包括这个项目相关的各方，还包括法律，还有我们的专业知识，EB5基金管理公司的背景，分析该项目可能产生的问题，过去的法律法规和最新的法律法规政策都要了如指掌，如2012年以来移民局的新政策涉及租户就业和酒店住店客人的消费是否计算成EB-5就业人数就很敏感，我们非常谨慎。
另外，我们会委托美国专业的EB5律师调查该项目是否是一个真的EB5投资移民项目，核查EB5项目的所有中英文文件。
还有到现场去考察；我就碰到过个别的来中国推介的项目的文件非常漂亮，等我去美国调查发现有非常大出入。我们公司所有的EB5项目我都到美国查看过，也与非常权威的律师分析过风险后才最后正式推出。
比如最近联鸿独家代理的高盛证券控股的纽约国际名牌Outlet购物城项目，高盛控股是一个亮点，但是我们还是去现场查看，我们花去约3个多月的时间去调研，包含去现场考察，实地感受从时代广场到项目所在地也就半小时，的确是在市中心范围。而且要检查相关文件，高盛证券的投资文件通过律师核实,纽约州政府的出资也通过律师核实。我们都要逐一核实以后才会正式推到市面上来，这是对广大投资人负责任。
４ 主持：有投资人问中国企业是否可帮投资客户作移民担保等，
联鸿移民邹丽娟： 我会告知客户既然是美国EB-5投资移民，务必遵循美国EB-5的法律才最踏实。ＥＢ５法律规定任何机构不可以与投资客户签订赎回协议和担保协议，一旦移民局发现，就会否决。
５、主持：有人会有这样的疑问，申请I-526期间项目还没动工，这样会不会风险很高？
联鸿移民邹丽娟：不一定，从法律上讲，I526申请期间，项目不一定要动工。由于项目方不想拖延时间，又没有过桥资金，I526申请期间，假设没有监管账号，投资移民基金大量被用到项目建设上，如果最终I526申请大量被拒，EB5基金管理公司如果有信用和实力马上会退款给投资人，否则风险很大。
我们推过纽约州立大学学生宿舍楼项目，客户的I526递交到美国移民局后，经常电话问我为什么项目还没动工，怎么办？是否有问题？我说绝对没问题，客户的钱全部在监管账户里，移民基金管理公司没有动用客户的钱，对大家负责任，最近该项目获批，客户陆续获美国移民局I526批文，项目也慢慢动工了。
像我司的项目高盛证券控股的纽约OUTLET购物城每个投资人都有监管账户，要526获批才放款，如果526申请被移民局拒签，那么资金解冻回到投资人账户。但是高盛证券提供一亿美元过桥资产，即使投资人526移民申请期间，项目会动工，也是用高盛证券的过桥资金。
６、主持：很多投资者选择项目时会问，一个投资移民项目是否银行贷款比例高，是不是表示银行对项目有信心？
联鸿移民邹丽娟：不是这样的，事实上，美国的银行贷款程序与中国截然不同，来中国融资的多数项目都有计划到银行贷款，这只是一种意向。并不等于银行已经将贷款划给项目方，也不意味银行保证给与贷款。贷款时有条件的，一是银行确认EB5投资移民资金到位后，银行方可准许贷款。条件二通常是项目建成经营后银行必须是第一顺位还款人。利息通常在6%到8%。市场上EB5项目的银行贷款占总投资的20%到60%之间，既然贷款实际并没到位时，务必综合分析该项目总贷款是多少？每月还利息多少？该项目能及时融资投资移民的EB5资金从而获得银行贷款吗？如果一个项目背负沉重的银行债务对于经营顺利吗？经营不顺还能产生足够就业确保绿卡吗？沉重的债务后面优先还款给银行然后才还款给投资移民客户容易吗？这样投资移民的资金安全吗？等问题均需要全面考虑。曾有一项目银行计划贷款达70%，由于银行最终拒绝贷款而烂尾。
７、主持：那其实是不是EB-5资金在项目中占的比例越少越好？
联鸿移民邹丽娟：这是申请人容易进入的另一误区。比如，某些项目在宣传中表示，他们需要的投资移民的资金只占总投资比例的很小一部分，比如EB-5仅占项目成本的20%或30%左右，一定是很好的项目。如果只看重这个ＥＢ５资金比例，那是本末倒置。
我司过去十年成功推介过50个项目，其中有10个项目全部都是EB-5资金，尤其是旗杆项目洛杉矶万豪酒店项目和杏仁农场项目80%资金都是EB-5资金，可是非常成功。南达科他州牛肉加工厂项目的ＥＢ５资金不到４０％， 可是宣布破产了，这说明项目EB-5资金比例不是最重要，如果ＥＢ５资金比例达６０％，只要就业分析报告达到移民要求才是最重要， 做事在人， 如果ＥＢ５移民基金管理公司守信用， 按照商业计划将项目做成才是硬道理。否则资金比例再漂亮， ＥＢ５移民基金管理公司没信用，控制大量投资移民的钱乱花， 将项目没做成有什么用？
8主持人:一个EB5投资移民项目如果就业指数越高就越好吗?
联鸿移民邹丽娟:不一定,来融资的多数EB5项目都是纸上谈兵的理论文件,就业指数报告并没有被移民局批准,即使就业指数高,并不代表移民局就认可,移民局的审查部门对特别高的就业指数报告更加持怀疑态度,会根据行业特点等进行加倍审查,如果就业指数不是很高,并不等于移民局就不认同,移民局会综合商业计划,国家统计部门关于行业的用工与产量及对应的相对论原理等方法去计算用工,除非该项目已经有移民局的I-924预批函,已经认可该项目的就业模型.否则区域中心自己准备的就业指数报告都要被移民局重新审核.
9、主持：那是不是借款型项目比股权型投资项目更安全？
联鸿移民邹丽娟：不一定，我们推介过50个成功项目，有大概２0个项目是股权型，都不错，但在业界最赚钱的是我司独家代理的加州杏仁农场和洛杉矶万豪酒店项目，都是股权型投资项目。
我们有许多借款型的项目都成功还款，如南州火鸡加工厂，纽约州立医院等。
最近还有多批客户获得食品加工厂的５０万美金还款。但市面有失败的项目也有不少是借款项目，如南达科他州牛肉加工厂项目。股权型项目要看什么人管理移民资金， 什么领域， 行业的盈利能力等， 如房产相关的绝对要看地理位置等。我们的经验是相对来讲与房地产相关的较安全，因为不管怎么样， 股权型项目的产权属于投资人，经营不好至少投资人还拥有该不动产。借款型也要看项目的抵押偿还能力， 通常是将项目抵押给客户，５年后到银行贷款或售卖该项目还款给投资人。同时要看ＥＢ５投资人是否第一顺位还款人。
10、主持：作为一家负责任的投资移民公司，你们怎么甄选一个好的EB-5项目？
联鸿移民邹丽娟：2004年我们在中国最早推介美国投资移民是，市面上的区域中心就10个左右，几个项目，市场供不应求，现在700余个区域中心约100余个项目，市场已经趋于饱和，但是要挑好项目不容易，我们的做法如下：
10.1、调查EB-5基金管理公司的背景至关重要，是EB-5基金管理公司掌控投资移民的所有资金，不是项目方。EB-5基金管理的信用和专业水平决定移民资金的安全和绿卡的保障查实区域中心EB5资金管理公司的背景，基金管理公司总裁是否被起诉过？是否做过EB5项目？有多少具体成功案例？因为投资人的钱是被EB5资金管理公司操控的。10.2、公司项目团队实地考察地理位置、周边环境及项目行业特点。10.3、核实与项目相关的投资方或品牌方参与项目的凭证。10.4、对银行贷款的比例和项目方的投资比例和EB-5的投资比例进行综合分析，还有考虑到银行贷款的利息。10.5、项目所在的行业分析和还款能力进行分析。10.6、了解项目认购协议条款对投资人的保障。10.6 分析就业指数报告能否达到移民局要求,10.7最后与最权威的律师团队评估项目的风险和潜力再做决定推出市场。
按照上述原则，联鸿移民目前推出了独家代理的高盛证券纽约帝国中心国际品牌Outlet购物城项目，由国际知名的头号投资银行高盛证劵控股，项目设有最严格的监管账户，投资者绿卡申请获批准后50万美元才从监管银行放款。这让投资者踏实.该项目位于纽约黄金地段，而且，项目无任何银行贷款，EB-5 投资人为第一还款顺位；区域中心经验丰富， 已推过多个EB-5项目I-526和I-829通过率是100%；该项目预计创造4577个就业岗位，数量高达移民局要求的131%，该项目规模中等，只招募300来个EB5投资人。
１1、主持：在当前美国投资移民即将面临排期的情况下，如何才能加快获得绿卡？
联鸿移民邹丽娟：可以快速锁定一个有I-924批文（移民局模范认证批准信）或ｉ－５２６的项目和一个非常专业的移民中介公司，意思是这个项目已经提前到美国移民局进行了审核，移民局对它的就业报告、认购协议、商业计划书等相关联的文件已经正式批准。这样的项目，只要申请人个人的背景文件没有问题，美国移民局一般能马上批准绿卡申请。但如果不是模范认证的项目，通常移民局需要先审核项目，再审核个人申请文件，要花去大量时间，速度自然慢些。
联鸿移民目前在售的拉斯维加斯威龙度假村项目已获美国移民局924正式批文，己有多批申请人I526获批，最快的客户从递交申请到获批仅仅用了2个月18天的时间。
选一个非常专业的诚信的中介机构，策划好资金来源，将来移民局顺利审核通过，不用再补充文件耽误时间，这样会事半功倍。
12、主持：很多投资者会担心风险和投资安全问题，2013年美国移民局的通过率如何？
联鸿移民邹丽娟： 美国移民局数据显示２０13年I526通过率82.5%，I829通过率95%。风险是可控的，我们联鸿移民过去十年无一项目失败。从这方面来讲，EB5项目的风险是有限的。
13、主持:那么投资者该如何规避风险，政策会调整吗？
联鸿移民邹丽娟：这需要广大投资人自己擦亮眼睛从各个角度去调查，要看中介公司是否真的操作过EB5成功案例和专业水平等。如果投资人到我司咨询，我们会将大量成功案例告诉客户，２００４年的报纸广告原件让客户看，告诉客户我们何时何地推了什么项目叫什么名称，结果如何，经得起客户在中美两边做调查。
其次，要有EB5法律政策常识。投资人要明白美国EB5投资移民是风险投资，具体一点是美国移民局的EB5政策不允许区域中心，EB5基金管理公司和项目方与EB5投资人签订担保和赎回协议。首先该关注自己投资50万美元是哪家移民基金公司管理,而不是先去关注就业指数报告和投资结构.每年美国移民局会对EB5政策作出一些新的调整。同时要明白没有一个现成的EB5投资移民项目，即使有,按照移民法,该项目必须连续两年亏损,每年亏损在20%以上.所有来中国融资的新的EB5项目都是基于纸上谈兵的理论文件，包挂商业计划书，认购协议，发行备忘录，就业报告和区域中心批文等都该有，但是投资人要明白这些内容是否符合EB5法律法规。
明年会有许多调整,尤其是美国移民局明年５月前后要对中国投资人实行配额或则用完整年指标，现在务必抓紧办理。明年办理等待的时间会越来越长， 明年９月底ＥＢ５政策到期，而且投资金额可能会涨到最低７０万美元。
主持:从2004年到现在，联鸿移民从事美国投资移民已经有10年的经验，也推出过很多经典的成功项目，相信未来联鸿也会继续帮助更多投资者实现他们的“美国梦”，最后祝愿联鸿移民越办越好。
联鸿移民邹丽娟：谢谢各位网友，谢谢新浪！
